Советское революционное движение "17 марта"

Кабала кредитная

Кредитное бремя становится непосильным для все большего числа заемщиков. В такой ситуации продажа залоговых авто и недвижимости, зачастую, становится единственным возможным решением. Как лучше это сделать?
Продать находящуюся в залоге квартиру не очень-то просто. Во-первых, продажа такой квартиры возможна только с согласия банка, пишет журнал "Деньги". Если это единственная возможность расплатиться по кредиту, то заемщику нужно написать в банк заявление о желании реализовать залог с объяснением причин.

Существуют две основные схемы продажи залоговой квартиры. Заемщик находит покупателя, оформляется сделка купли-продажи недвижимости, банк пишет письмо в регистрационный орган с просьбой о прекращении ипотеки, деньги от продажи квартиры помещаются в банковские сейфы. В первый сейф закладывается сумма для погашения всех обязательств перед банком, во второй — сумма, оставшаяся после погашения кредита. Регистрационный орган одновременно прекращает ипотеку и оформляет право собственности на нового владельца. Полученный документ права собственности и будет условием доступа к сейфовым ячейкам.

Согласно второй схеме, покупатель квартиры вносит аванс в размере общей задолженности заемщика перед банком. Банк, в свою очередь, выдает заемщику справку о погашении кредита, затем в регистрационном органе происходит прекращение ипотеки и оформление права собственности на нового владельца. В этом случае риски несет покупатель недвижимости: кредит погашается за счет внесенного аванса, и если регистрационный орган откажет в оформлении права собственности, покупатель может остаться без денег и без квартиры. В таком случае обезопасить себя можно либо составлением договора аванса с оговоренными условиями его внесения при участии риэлтера, либо с использованием аккредитива. В последнем случае банк переводит деньги с аккредитива на погашение кредита только после предъявления новым владельцем документа о праве собственности.

Если заемщик не решается на продажу квартиры, но при этом не обслуживает кредит, банк может потребовать досрочного возврата кредита. "Основные условия для досрочного истребования задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество изложены в законах и в кредитном договоре. Как правило, в договорах указывается, что банк может потребовать досрочного погашения кредита, если возникла просрочка по кредиту длительностью 15-30 дней, либо если было допущено три просрочки и более в течение последних 12 месяцев, вне зависимости от их суммы",— объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Взыскание залоговой квартиры заемщика по суду — самая крайняя мера. Как правило, банки прибегают к ней, если просроченная задолженность по кредиту составляет более 90 дней и сам заемщик не хочет предпринимать никаких действий для решения сложившейся ситуации.

Затраты на обслуживание автокредита, как правило, менее обременительны, чем по ипотеке. "В первую очередь необходимо обратиться в банк с заявлением. Банки заинтересованы в лояльных клиентах, адекватно понимающих ситуацию и желающих погасить задолженность, и, скорее всего, смогут предложить варианты выхода из ситуации",— советует начальник управления автокредитования ВТБ 24 Алексей Токарев.

Банки идут навстречу заемщику, предлагая реструктурировать задолженность. Это целесообразно, если материальные трудности носят временный характер, в чем банк должен иметь твердые гарантии. Заемщик же должен обозначить четкие перспективы и сроки решения финансовых проблем. К тому же реструктуризация приводит к увеличению общей долговой нагрузки на заемщика, возможно, втягивая его в еще более глубокую долговую яму.

Поэтому наиболее конструктивным способом решения проблемы будет погашение кредита за счет продажи автомобиля. "Если заемщик не в состоянии обслуживать свой кредит, то первое, что необходимо сделать,— продать автомобиль и погасить задолженность. В банке в этих случаях запускается процедура внесудебной реализации автомобиля",— говорит замдиректора департамента розничного кредитования Бинбанка Антон Рудь. "Такой способ решения проблемы для самого клиента выгоднее, нежели реструктуризация, в результате которой общая задолженность по кредиту только увеличивается",— считает директор департамента автокредитования Москоммерцбанка Виктор Хребет.

"Если полученных средств не хватило для полного погашения, то возможны различные варианты: клиенту может быть установлен новый график, клиент может гасить в прежнем режиме, клиенту может быть скорректирована ставка по кредиту (так как кредит становится необеспеченным, и риски банка возрастают), банк может потребовать полного досрочного погашения остатка задолженности. Все зависит от текущей ситуации, от того, насколько клиент добросовестно подходил к своим обязательствам",— рассказал начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин.

Заемщик может сам искать покупателя, а может попросить об этом банк. Но в обоих случаях важна оперативность процедуры реализации, поскольку штрафы за просроченные платежи на время, необходимое для поиска покупателя, банки отменяют лишь в порядке исключения.